「借地権を売買したときにかかる税金は何があるんだろう。売買したときの仕訳の方法についても知りたい。」
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 借地権を売買するときにかかる税金一覧
- 借地権の売買に消費税はかからない
- 借地権を売買したときの仕訳
弊社は創業して11年の不動産会社です。地域密着型として多くの借地権売買のお手伝いをしてきました。そして借地権を取引したときには、税金の対応もしなければなりません。
この記事では借地権を取引されるお客さまからよく相談をいただく税金についてわかりやすく解説します。
１．借地権を売買するときにかかる税金一覧
まずは借地権を売却したときにかかる税金について解説します。
１－１．借地権を売却したときにかかる税金
①譲渡税
借地権を売却したときには譲渡税がかかります。譲渡税は借地権を売却したときの金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対してかかるものです。 この譲渡所得にかかる譲渡所得税と住民税を合わせて譲渡税と呼びます。
国税庁のHPにはこの借地権の取得費に含まれる項目が具体的に挙げられています。
(1) 借地契約に当たって、土地所有者に支払った借地権の対価の額
(2) 借地契約に当たって、支払った手数料などの費用の額
(3) 賃借した土地を改良するために行った地盛り、地ならし、埋立てなどの整地費用の額
(4) 建物などを増築や改築するに当たって、その土地の所有者に支払った費用の額
(5) 土地の上にある建物などを取得した場合に、その建物などの買入価額のうちに借地権の対価が含まれているときのその金額
ただし、その金額が建物などの買入価額のおおむね10％以下であるときは、建物などの取得価額に含めることができます。
(6) 借地権付きの建物を取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に建物の取壊しに着手するなど、当初から建物を取り壊して借地権を利用する目的であることが明らかなときの建物の帳簿価額や取壊費用の額
借地契約時に支払った金額だけではなく、増改築における承諾料も取得費に含まれることはポイントです。
また譲渡費用に含まれる項目は次のようなものです。
- (1)測量費などの売却のために必要になった費用
- (2)不動産会社に支払う仲介手数料
- (3)地主に売却を承諾してもらうために支払った承諾料
- (4)借地権売却のため建物を取り壊した場合の費用
これら取得費と譲渡費用の合計を実際に入金された金額から差し引いたものが「課税譲渡所得」となり、譲渡税の対象となる金額です。
そして譲渡税の税率はその借地権の所有年数によって異なります。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 条件 | 売却年の1月1日時点で保有期間が5年超 | 売却年の1月1日時点で保有期間が5年以下 |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
５年を境に税率は２倍近く変わるので、売却価格や売却の緊急性によっては１年待った方が手元に残る金額が多くなる可能性もあります。
また借地権のような不動産の売却には特別控除などの制度もあり、うまく活用すれば数百万円単位の節税につながります。ただ適用条件が複雑なものも多く、専門家に相談した方が安心でしょう。
弊社では借地権を売却したときの税金面についても相談を受け付けています。相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせ下さい。
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１－２．借地権を取得したときにかかる税金
続いて借地権を取得したときにかかる税金です。２つあります。
①不動産取得税
借地権の取得は、土地の取得とは異なります。
「土地を借りて、自己所有の建物を建てられる権利」ですので、土地を取得しているということにはなりません。
そのため、借地権に対して不動産取得税はかかりません。ただし、借地権の上に建物が建っていたり、建物を建てたりしたときには、その建物部分について不動産取得税がかかります。
不動取得税の税率は、住宅に対しては平成33年３月３１日までは軽減税率が適用されて３％です。住宅以外の家屋では４％です。
またすでに建物が建っている借地権を取得したときには、中古住宅の取得となるので、固定資産税評価額から築年数・各都道府県で定められた控除額を差し引いた金額が課税対象になります。
②固定資産税・都市計画税
不動産取得税と同様に、固定資産税・都市計画税も借地権にはかからず、「借地権を持っている土地の上に建っている建物」に対してかかります。
固定資産税は対象となる不動産の固定資産税評価額に対して1.4％、都市計画税は最大で固定資産税評価額の0.3％です。
そして固定資産税については建物の用途・床面積に応じて税率が軽減される特例があります。固定資産税の軽減の特例の適用は特に申請をしなくても、市区町村が手続きを取り、その特例が適用された状態で計算してくれるので面倒な手続きはありません。
また固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者に対して課税されるものです。年の途中で借地権と合わせて建物を取得した場合には、売主がすでにその年の固定資産税・都市計画税を払っていることもあります。
そのため借地権を取得するときには、固定資産税・都市計画税をどのように計算して精算するか契約で定めます。
２．借地権の売買に消費税はかからない
消費税は、国内課税事業者と行う取引に対してかかる税金です。一般的なモノ・サービスの売買取引では消費税がかかることになっていますが、借地権の売買取引では消費税はかかりません。
このことは国税庁のHPでも下記のように明記されています。
(1) 土地の譲渡及び貸付け
土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。
ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。
ただし借地権の上に建物が建っていて、その建物を借地権取得後も利用し続ける場合には、建物部分については消費税の課税対象となります。
ですが消費税は「国内課税事業者」と行う取引に対してかかるものなので、借地権付き建物の売り手が「個人」だった場合は、建物部分も消費税は非課税です。
不動産売買時の消費税の取扱については下記の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
» 【2018年】不動産買取で受け取った代金は消費税の対象外【例外あり】
３．借地権を売買したときの仕訳
法人が借地権を売買したときには資産を正確に管理するためにも仕訳が必要になります。このときの勘定科目は「借地権」となります。
また借地権は土地の上に存在する権利で、土地の一部という考え方から土地と同様に借地権も減価償却はしません。そのため耐用年数もありません。
「借地権」の勘定科目には地主への更新料や承諾料、不動産会社に支払う仲介手数料なども含めます。
借地権を1,000,000円で取得し、代金は現金で支払った場合
「借地権を1,000,000円で取得し、代金は現金で支払った」ときの仕訳は次のようになります。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 借地権 | 1,000,000 | 現金 | 1,000,000 |
４．まとめ
借地権を売買したときの税金について解説しました。
税金については基本的に土地と同様の扱いになると考えていただいて大丈夫です。ただ借地権はあくまで「土地を使用する権利」のため、不動産取得税や固定資産税、都市計画税の課税対象とはなりません。
また借地権を売買したときには活用できる税額控除の特例がないかを探すことも大切です。そして税制度は変わることも多く、適用条件の確認や申請の手続きなどが面倒でもあるので税理士のような専門家に相談することをおすすめします。
弊社では税金面も含めて借地権売買の相談に対応しておりますのでお気軽にご相談下さい。相談は無料です。
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