親が亡くなって、相続税の支払いでお金が必要になった。手持ちがないので底地を買い取ってもらって、相続税支払いのための資金にしたい。諸事情でまとまったお金が必要になった。
そこで、底地の買取先はどこになるのか。それぞれのメリット・デメリットについても知りたい。
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 底地の買取先としての第一候補は借地人
- 借地人以外で期待できる底地の買取先
- 底地を買取業者へ売却するときのメリット・デメリット
弊社は地域密着型の不動産会社として、創業11年目です。底地を取り扱っていない不動産会社も多いですが、弊社は底地の買取実績も豊富にあります。
そこでこの記事では、取扱いが難しい底地について、買取先候補の紹介と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
目次
１．底地の買取先としての第一候補は借地人
売却が難しい底地ですが、まず買取先として考えたいのは借地人です。
１－１．メリットは相場より高く売却できること
底地の相続税評価額を計算するときに使う底地割合は30％～40％のことが多いですが、売却する時にそのまま底地割合になることはまずありません。
実際のところ、底地の買取価格の相場は、更地価格の10％～15％程度です。
更地価格2,000万円、底地割合40％(借地権割合60％)の底地の場合、800万円ではなく、200万円～300万円になるということです。
しかし、買取先が借地人のときは、更地価格の50％程度にまで上がります。
先ほどと同じ状態の底地であれば、底地の買取価格は1,000万円になります。
なぜなら、借地人は底地を買取ることによって土地は借地権ではなく所有権になります。
そうすると借地人は自由に増改築や建て替えができるようになり、売却も自由です。
その結果、不動産としての資産価値も上がるため借地人にとっては、更地価格の50％程度を出してもメリットのある取引と言えます。
また、借地人が底地を買取るときにはローンも組みやすいため、買取資金を準備しやすいのも特徴です。
このように底地を売却したくなったときは、まず借地人に買い取ってもらえないか提案してみるのが第一です。
１－２．デメリットは交渉が必要で時間もかかること
底地の買取は借地人にとってもメリットが大きいもので、スムーズに話が進むことも多いです。
ただ、底地を買い取れるだけのお金を借地人は用意する必要があり、買取額の調整が難しいのも事実です。
価格交渉で折り合いが合わず、急ぎでお金が必要なのに、なかなか進まないということもあります。
また、交渉中に借地人と関係が悪化すると、意固地になって買い取ろうとしない借地人もいます。
そのため、仲介手数料はかかってしまいますが、借地人に底地を買い取ってもらうときでも、交渉役として不動産会社に依頼するのがおすすめです。
２．借地人以外で期待できる底地の買取先
借地人に買い取ってもらえるのが一番ですが、お金を準備できない、そもそも底地を取得するつもりはない、などの理由で断られてしまうことあります。
このときには、次の買取先の候補として投資家と買取業者の2つになります。
２－１．投資家
底地の上に、借地人の物件が建っているため、地主は自由に利用できません。
そのため、地主にとっては「自分の土地なのに自由に使えない」という不満があります。
しかし、底地を1つの投資対象とみると、メリットも多く、利回りも安定しているため、投資家の中で注目されています。
通常の不動産投資と大きく違うのは、空室リスクがないことです。
底地の上には必ず借地人がいて、地代を支払ってくれるので収益も安定しています。
また、もし地代を支払ってもらえなければ、借地権を解約して所有権に戻すことができるので、土地の資産価値は大きく上がり、売却するときも高値になります。
そのため、投資家も底地の買取価格と毎年の固定資産税の支払い、そして地代、承諾料や更新料などの収入を考えたときに利回りが見込めるようであれば、買取を考える投資家も大勢います。
投資家に買い取ってもらうときには、不動産会社が仲介するのが一般的です。
特に底地の売却理由によっては足元を見られてしまうので、できるだけ高く売却するためにも、経験豊富な不動産会社へ依頼することがポイントです。
２－２．買取業者
マンションや戸建ての買取りと同じように底地買取を行っている不動産会社もあります。
買取業者は底地を買い取ったあと、そのまま所有して地代収入を得たり、借地人へ買取や同時売却、等価交換などを提案して売却益を得たりします。
不動産会社は底地を即金で買取るだけの資金力もあり、底地活用のための専門的な知識もたくさん持っているので、借地人以外で買い手を見つけにくい底地でも買取を行うことができるのです。
弊社でも底地の買取を行っていますので、底地の売却をお考えの際はお気軽にお問い合わせくださいませ。底地に関して経験豊富なスタッフが無料で相談に対応させていただきます。
３．底地を買取業者へ売却するときのメリット・デメリット
最後に、買取業者へ底地を売却するときのメリット・デメリットについてお伝えします。
３－１．メリットはスピードが早いこと
一番のメリットは、底地の売却成立までのスピードが早いことです。
買取業者の査定額に納得すればすぐに売却することができます。
買取業者は原則、現金で買取ることができるので、第三者に売るときのように融資の審査の結果を待つ必要もありません。
また買取業者が直接買取るので、売却額の交渉などが面倒になることもありません。
査定額に対して売却する・売却しないを決めるだけです。
まとまったお金が急ぎで必要になったというときには、すばやく売却できる買取のメリットは大きいと言えます。
３－２．デメリットは売却金額が借地人に売却するより安くなること
一方で、買取業者へ売却するときのデメリットはその売却額です。借地人に売却するよりも安くなってしまいます。
買取業者は底地を買取る理由は、タイミングをみての借地人への売却や、同時売却なので、借地人が直接買取るよりも低い価格で買取業者は購入します。
リサイクルショップと同じようなイメージを持ってもらうとわかりやすいでしょう。
買取価格の相場は更地価格の10％程度です。
借地人に直接買い取ってもらうよりも1/5程度にまで下がってしまいます。
４．まとめ
このように金額だけでみれば、借地人に買い取ってもらうのが一番です。
しかし、様々な事情でまとまったお金が必要になったときには、買取価格は安くなってしまいますが、面倒な交渉もなく、すぐに売却できる買取業者がおすすめです。
そのため、底地の売却を考えているときにはスピードと金額のどちらを優先するかで依頼する買取先を決めると良いでしょう。
弊社では底地の買取を行っているだけでなく、借地権・底地に関して経験豊富なスタッフがあなたの状況をお聞きして、どのような対応がより良いものかを提案することもできます。
どうぞお気軽にご相談くださいませ。
