「離婚することになったが、財産分与もきっちり行って後腐れがないように今住んでいるマンションを売却したい。できるだけすぐに売却したいので買取を考えているが注意点はあるだろうか。」
そんな疑問にお答えします。
本文の内容
- マンション買取で売却すれば手早く、離婚後の後腐れもない
- 住宅ローンの残債があるときはマンション買取を依頼できないこともある
弊社は創業して11年目の不動産会社です。地域密着型として多くのお客さまからご相談をいただいてきました。そして最近は離婚時の自宅の取扱に関する相談も増えてきています。マンション買取の相談をいただくときは特に、「早く関係をきれいにしたいから、できるだけすぐに売却して財産分与したい」ということが多いです。
そこでこの記事では、離婚時のマンション買取と住宅ローンが残っているときの注意点についてお伝えします。
１．マンション買取で売却すれば手早く、離婚後の後腐れもない
離婚をすると財産分与が発生します。これは結婚してから夫婦で協力して築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することです。
一般的には、そのままどちらかが住み続けるか、売却で現金化して財産分与するかの２つです。
そのまま住み続ける場合には考えることが多い
ただそのまま住み続ける場合には考えることがいろいろあります。たとえば、旦那さんがローンを支払っていて、奥さんがそのまま住み続ける場合です。
このとき、奥さんが働いていて十分な年収があれば、住宅ローンの借主を変更することもできますが、できない場合には、旦那さんに家賃として支払い続けるような形を取らないといけないかもしれません。
また逆に、ローンを支払っている旦那さんがそのまま住み続ける場合でも、奥さんが連帯保証人になっているときには連帯保証人を外す手続きも必要です。もし旦那さんが将来ローンを返せなくなったら、奥さんがその支払い義務を負うことになります。
特にマンションを購入するときのことなので、連帯保証人になったかどうか忘れていることも多いですので必ず確認するようにします。
このように離婚したあとも同じマンションに住み続けるというのは確認するべきことも多く手間がかかり、リスクもあります。
思い切って売却もあり
今までの思い出がつまったマンションではありますが、離婚するときには思い切って売却して、その代金を財産分与した方が住み続けることで生じる様々なリスクをなくし、気持ちの面でも後腐れがありません。
特にマンション買取であれば、不動産会社に査定を依頼して、その査定額がそのまま売却時の価格になります。仲介による売却のように買主が現れるのを待つ必要がなく、買取であればすぐに売却は完了します。
仲介による売却が早くて３ヶ月、長ければ半年～１年以上かかるのに対して、買取であれば１ヶ月程度で売却代金の入金・引き渡しまで終わります。離婚してできるだけ早く関係を絶ちたい、余計なやり取りはしたくないという方にとっても短期間で取引が完了する買取はおすすめです。
弊社でも無料で買取査定を行っておりますのでお気軽にお問い合わせください。
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２．住宅ローンの残債があるときはマンション買取を依頼できないこともある
売却完了までの速さからマンション買取をおすすめしましたが、住宅ローンの残債があると買取できないこともあるのでご注意ください。
買取査定額＞残債ならば問題なく買取が成立する
まず、支払いが残っている住宅ローンの残高が買取査定額より少なかった場合です。専門的な用語で「アンダーローン」といいます。
このときは問題なくマンション買取を依頼できます。マンションの売却額をそのまま住宅ローンの返済と抵当権抹消登記などの費用に充てて、残ったお金を財産分与します。
アンダーローンであれば住宅ローンが残っていても特に気にする必要はないので安心してください。
残債＞買取査定額ならば自己資金での補填が必要
次に、住宅ローンの残債が買取査定額よりも多かった場合です。この状態のことを「オーバーローン」といいます。
たとえば住宅ローンの残債が2,000万円で、買取査定額が1,500万円のような場合です。このとき、差額の500万円については自己資金で補填する必要があります。
財産分与では遺産相続と同じようにプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も分与の対象となるので、差額については、他の財産分与の対象になっているものから補填できるのであれば、そこから充てます。
それでも難しい場合はフリーローンの利用なども検討します。
残債＞買取査定額のときは任意売却できないか相談する
基本的には住宅ローンの残債をすべて返済できなければ、買取であったとしてもマンションを売却することはできません。
しかし任意売却であれば、住宅ローンの残債より買取査定額が安かったとしても売却することができます。オーバーローンで売却できず、住みたくもないのにずっと住んで住宅ローンを支払い続けるという状況を避けられるメリットがあります。
必ず住宅ローンを借りた金融機関からの承認が必要です。そして任意売却が認められるのは、すでにローンの支払いが数ヶ月遅れていたり、今後の支払いが難しくなることが明らかだったりする場合のみです。
債務者(住宅ローンを借りている方)と連帯保証人のどちらかに、十分な支払能力があると認められる場合には任意売却できません。
任意売却はあくまでも諸々の事情によって住宅ローンが支払えなくなった方のための救済措置で、債務整理の１つです。そのため、任意売却すると金融機関かクレジットカード会社のブラックリストに載って、一定期間融資を受けることはできなくなることは覚えていてください。
３．まとめ
離婚時の財産分与は非常に難しい問題です。
特にマンションのように分割しにくいもので、さらに住宅ローンの支払いが続いているような場合には、住み続けると様々な問題が発生するリスクがあります。
離婚後、忘れた頃にトラブルに巻き込まれるなど避け、新生活をスッキリとした気持ちで始めるためにもマンション買取での売却を考えてみてください。
弊社も不動産の専門家として、お客さまそれぞれの事情に合わせてどうするのが最適なのか提案させていただきます。相談・査定は無料ですのでお気軽にお問い合わせくださいませ。
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