【プロが解説】不動産仲介のメリット・デメリット【買取と比較】

「不動産を売却するときは仲介が一般的らしいけど、メリットやデメリットはどんなものがあるんだろう？」

そんな疑問に答えます。

本文の内容

仲介による不動産売却とはなにか
仲介のメリット
仲介のデメリット

弊社はなんば周辺を基盤に地域密着型の不動産会社として11年の実績を積んできました。そしてこれまで多くの不動産売却の仲介をさせていただいた経験から、お客様からよくいただく疑問についてわかりやすく解説します。

１．仲介による不動産売却とはなにか

不動産を売却するには、当たり前ですが不動産を買ってくれる人が必要です。
しかし、不動産を売りたいと思っている方が自分自身で、その不動産を買いたいと言ってくれる方を探すのは非常に難しいです。そこで不動産会社が売却の仲介をします。

仲介による不動産売却とは

仲介による不動産売却とは、不動産会社が売主に代わって買主を探すことをいいます。ただ不動産会社も、売却の相談を受けてすぐに売却活動ができるわけではありません。売却したいと考えている不動産は、実際にどれくらいの価格で売れそうなのか、査定をすることから始まります。

査定を終えると、「市場で売却が見込める価格」をお伝えします。
このとき、必ずしも査定価格で売りに出さなければならないという決まりはありません。もっと高値で売りたいということであれば、その金額で売却活動を依頼することができます。不動産買取の場合は、査定価格で売却するのかどうかという二者択一ですが、仲介による売却の場合は、売主様自身で売り出し価格を決めることがあります。

※弊社でも無料相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。
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価格の決定権が不動産会社にあるのか、売主様にあるのかというのが、買取と仲介の大きな違いです。

そして、正式に売却活動を依頼するときには売主様と不動産会社の間で媒介契約を取り交わします。この「媒介契約」というのにも３つの種類があり、どの契約を結ぶかによって売却活動の制限などが異なります。※媒介契約についてだけでも複雑なので、一旦ここでは省略します。

ここでは、「仲介による不動産売却でも、異なる媒介契約がある」ということを認識していただければ大丈夫です。続いて、仲介による不動産売却のメリットやデメリットについてお伝えします。

２．不動産仲介のメリット

仲介による売却での一番のメリットは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」に比べて高い金額で売却できる可能性があることです。

不動産会社が買取を行うのは、その買取った不動産をリフォームするなどして売却することで利益を出すためです。そのため、物件のリフォーム費用や売却活動に伴う人件費、売り出し価格などを考慮して、買取価格を出すことになります。その結果、どうしても市場での売却価格よりも買取価格は低くなってしまいます。

その点、一般のお客様を相手に売却をする時には、そのまま相場通りの金額で売り出すことができます。購入後にリフォームするかどうかは買主様次第です。

仲介による不動産の売却では、仲介手数料が必要ですが、それを支払ったとしても買取で売却されるよりも手元にお金が残る方がほとんどです。

３．不動産仲介のデメリット

仲介による売却ではデメリットもあります。

デメリット①：売り出し価格で売れない可能性がある

先ほど売り出し価格の最終決定権は売主様にあるとお伝えしましたが、売主様の希望価格で売りに出したとても売却に至らない可能性があります。最終的にその価格で購入するかどうかを決めるのは買主様だからです。

また金額は市場的にみても妥当だったとしても、その売却する不動産の立地や条件、設備によっては、タイミングが悪くて買主様が見つからない可能性もあります。

そのようなときには、最初の売り出し価格よりも値下げして、改めて売りに出すことになるかもしれません。

さらに購入希望者様が現れたとしても、交渉をしていく中でその方から値引きを求められる場合もあります。もし、値引きに応じるのであれば、当然ですが売り出し価格通りとはいかなくなります。「ここまでなら値引きに応じる」など、事前に値引き交渉をされた時の対応を考えておくことがおすすめです。

デメリット②：売却までに時間がかかる可能性がある

仲介による売却では、買取に比べて、取引完了までに時間がかかる可能性があります。

不動産の購入というのは、多くの方にとって一生に一度、あるかないかの買い物です。非常に高額なこともあって、購入を希望してもすぐに決めるということはなかなか難しいものです。

また、タイミングの問題もありますので、売りに出してみないことにはどの時期に買主様が見つかるかわからないのが現実です。平均的には売却活動を始めて１～３ヶ月で買主様は見つかりますが、長いと半年かかることもあります。買主様がなかなか現れなければ、その間に売り出し価格の改定なども検討する必要がでてきます。

そして買主様と契約を交わしたとしても、ローン審査や諸々の手続きなどに１～２ヶ月かかります。そのため、実際に不動産会社と媒介契約を結んだあと、入金を受けて取引が完了するまで、スムーズに進んでも３ヶ月～６ヶ月はかかります。長ければ１年かかることもあるでしょう。

このように仲介による売却では、買主様ありきです。もしすぐにでも不動産を現金に変えなければならないという事情があれば、たとえ市場価格より低い金額になるとしても買取を検討した方が安心です。

デメリット③：瑕疵担保責任を負う

瑕疵とは不動産の欠陥や傷のことです。そして不動産の取引では、「取引物件に隠れた瑕疵(※)があった時、売主は買主に対して物件の修繕や損害賠償などの責任を負う」こととなっています。このことを瑕疵担保責任といいます。

※隠れた瑕疵…通常の注意をしても発見できないような瑕疵のことです。たとえば、屋根や床下の腐食、シロアリ被害、雨漏りなどです。

瑕疵担保責任は買主様がその瑕疵を見つけてから１年間は売主様に対して損害賠償などの請求をすることが出来ます。このとき、売主様が売却時には気づいていなかった、雨漏れやシロアリ被害のようなものでも売主様の責任となります。

買主様の立場からすれば、物件に瑕疵が無いことを前提に購入していますので、購入後に買主様が不利益を被らないように、瑕疵担保責任が法律で定められています。

ただ、そうすると物件を引き渡してから10年後や20年後に隠れた瑕疵が見つかった時でも瑕疵担保責任を負うことになってしまいますので、実務上では「引き渡しをしてから２～３ヶ月間は瑕疵担保責任を負う」という内容で契約することが多いです。

瑕疵担保責任については当事者の合意により特約を定めることが出来ますが、瑕疵担保責任を負っている間に隠れた瑕疵が見つかった場合は売主様の責任になります。

デメリット④：内覧対応などの手間がかかる

不動産という高額な買い物をする以上、物件の見学をしてから購入を検討する方が多いです。そのため、内覧の日程調整や立ち会いなどが必要になります。

また少しでも部屋の印象を良くするためにも、片付けや掃除をしておかなければいけません。すでに引っ越し済みであったとしても、日が経つにつれて排水管から嫌な匂いが上がってきたり、埃や虫の死骸で溢れ返ってしまったりする場合がありますので、定期的に掃除をした方が良いです。

汚い部屋を見せてはいけない、というわけではないですが、物件に対して良い印象を持ってもらうことは出来ませんし、購入意欲が削がれて成約に至らないということも十分考えられます。

購入を検討している方ほど、生活の利便性や環境面、買い物はどこでするか、など些細な事が気になって質問をします。具体的に検討しているからこそ、実際に住み始めてからの生活をイメージするので多くの質問が出てきます。このときの返答内容も購入を決める要因となります。スムーズに対応するためにも事前に準備することが大切です。

内覧では当日の対応だけでなく、その前の準備なども含めて様々な手間がかかることは認識しておきましょう。