生産緑地の2022年問題とは？日本の地価が暴落する日

皆さん、生産緑地の「2022年問題」をご存知でしょうか？

2022年に都市部で大量の住宅用地が供給されることで、土地価格が暴落するだろうと懸念されている問題です。

そして、この引き金が生産緑地とされています。

1 生産緑地とは
2 2022年に「生産緑地」の期限を迎える
3 日本の地価が暴落する日は訪れるのか？

生産緑地とは

生産緑地とは、都市部（三大都市圏の市街化区域内）にある「農地」のこと。

正確に言えば、1992年に改正された生産緑地法に基づく農地のことを言います。

皆さんも「なぜ、こんな都市のど真ん中に農地があるのだろう？」と感じたことはないでしょうか？

あれらは、ほぼ”生産緑地”になります。

背景

では、なぜ、生産緑地が誕生したのでしょうか？少し見ていきましょう。

高度経済成長期、大都市では好景気により人口が流入し、深刻な住居不足に陥っていました。

この解決策として、政府に目を付けられたのが、都市部に残る「農地」です。

政府は、大都市の宅地不足を解消するために、農地を宅地化しようと考え、農地に「宅地並み」の高い税金を課しました。

農地から得られる収益は、宅地と比べれば少なく、「宅地並み」の税金は農家にとって、大きな負担です。

そのため、急速に宅地化が進むことになりましたが、「緑地機能や防災上、都市部にも農地は残した方がいい」という考えもあり、1972年、”都市部の緑地を守ること”を目的に生産緑地法が制定。

その後、1992年に

農地として保存する土地
農地から宅地にする土地

をより明確にする形で、生産緑地法の改正がなされ、都市部に「生産緑地」が多数生まれました。

定義

現在の生産緑地は、

a.良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
b.500㎡以上の面積（300㎡以上で市区町村が条例で定める規模）
c.農林業の継続が可能な条件を備えているもの

出典：生産緑地法第3条「生産緑地地区の指定」

という条件のもと、市町村によって指定を受けた農地で、さまざまな税制優遇を受けられるようになっています。

税制優遇

生産緑地に指定された農地は、

固定資産税の軽減
相続税・贈与税の納税猶予

の主に2つの税制優遇を受けることが可能です。

1. 固定資産税の軽減

生産緑地では、固定資産税の軽減が受けられます。

具体的には、生産緑地に指定された農地は、固定資産税が「一般農地」と同等になります。

その税額は、宅地と比較すると数百分の1とかなり低くなります。

例えば、次のような条件の場合

市街化区域内
土地面積：1,000㎡
課税評価額：1億円

「宅地」と「生産緑地」の固定資産税は、それぞれ次のようになります。

土地の状態	固定資産税の計算例
宅地	課税評価額（1億円） × 固定資産税（1.4%） = 1,400,000円
生産緑地	農地の調整税額（50万円） × 固定資産税（1.4%） = 7000円

※上記は一例です。市町村や土地の状態によって課税額は変わります。

その差額は、1,393,000円

宅地と生産緑地では、かかる固定資産税に雲泥の差があることが分かります。

ただし、この「税制優遇」受けるためには、

その土地を農地等として管理しなければならない。
農業を営むための施設・建築物以外は、原則的に設置ができない。

という条件を満たす必要があります。

2. 相続税・贈与税の納税猶予

生産緑地では、相続税の納税猶予制度も受けられます。

具体的には、生産緑地を相続する際、「本来の相続税額」と「農地の相続税額」の差額が猶予されます。

結果的に相続税が「一般農地」と同等になります。

出典：農林水産省

ただし、相続税の納税猶予制度を利用すると、相続税が大幅に安くなるのと引き換えに、相続人には「終身営農」の義務が発生します。

つまり、死ぬまでその土地で農業を続けなければなりません。

仮に、病気などによって、農業を続けられなくなり、後継人も見つからない場合は、”納税猶予額”に利子税を付加して納めなければなりません。

2022年に「生産緑地」の期限を迎える

ここまで説明したとおり、生産緑地は、営農義務が課せられる代わりに、税制面で大きな優遇を受けていることが分かります。

しかし、これも、生産緑地の指定を受けてから、30年間だけです。

大多数の農地では、1992年度に指定を受けているため、2022年に「生産緑地」の期限を迎えることになります。

生産緑地の期限を迎えたらどうなる？

生産緑地は、30年を経過すると、

自治体に買い取り申し出を行える
自治体が買い取らなければ、他の農家などにあっせんする

流れになります。

しかし、自治体は”財政に余裕がない”という理由から、これまで買い取ったケースはほとんどありません。

もし、買い手が見つからなければ、最終的には、生産緑地の指定から解除されます。

そして、これまで受けていた固定資産税の「税制優遇」もなくなってしまいます。

約1万3,653ヘクタールが対象

生産緑地の2022年問題に警鐘が鳴らされている理由は、その対象面積の広さにあります。　

その広さは、約1万3,653ヘクタール（2014年時点）

これは、東京ドームの約2,968個分、東京23区のほぼ中央「東京都千代田区」の約12倍の面積に相当します。

地域別の生産緑地面積

地域	生産緑地の面積
関東	7,840.40ha （東京都：3,329.80ha）
北陸	0.10ha
中部	1633.62ha （愛知県：1,206.02ha）
近畿	4175.40ha （大阪府：2,100.40ha）
九州	4.02ha

もし、これらすべての生産緑地が期限満了により、短期間で「宅地」に変わり、そこに一戸建てやアパートが建設されたとすれば、どうなるか。

現状でさえも、右肩上がりに増え続けている「空き家」に拍車がかかり、地価が暴落してしまうことは容易に想像できるでしょう。

政府も対策に乗り出している

政府も「生産緑地の2022年問題」を大きく捉えたのか、2017年に改正緑地法が施行されました。

これは、生産緑地で30年の期限を迎えた後も「特定生産緑地」として10年毎に更新できるという内容です。

この改正と併せて、一部条件の緩和もされています。

	生産緑地	特定生産緑地
面積制限	500m²以上	300m²以上
期間制限	30年間	10年間（10年毎に更新可能）
設置可能施設	農業に必要な施設のみ	直売所や産直レストランなども条件付きで可能

ただし、特定生産緑地に指定されるには、市町村に「良好な都市環境の形成を図る上で特に有効」と認められなければなりません。

また、生産緑地と同じく、

その土地を農地として管理しなければならない。

という条件を満たす必要があります。

日本の地価が暴落する日は訪れるのか？

では、ここまでを総合的に考えて、2022年に生産緑地が一斉に「宅地」になり、地価が暴落することはありうるのでしょうか？

実際、1992年に生産緑地法が改正されたときも、都市部の農地は、

税制優遇を受けられる「生産緑地」
税制優遇を受けられない「農地」

の2つに分けられ、今後訪れる生産緑地の2022年と同じ状況になりました。

次は、都市部の「生産緑地」と「農地」の減少率の推移です。

出典：ニッセイ基礎研究所

農地の種類	1992年	2014年	減少率
都市部の「生産緑地」	15,109ヘクタール	13,653ヘクタール	約9.63%
都市部の「農地」	30,628ヘクタール	12,916ヘクタール	約57.82%