「底地を借地人に買い取ってもらいたいけど、金額はどれくらいが妥当なんだろう。直接提案してもいいのだろうか。それとも、不動産会社に仲介してもらった方がいいのだろうか。
借地人に買い取ってもらうときの注意点などもあれば合わせて知りたい。」
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 底地は借地人に買い取ってもらうときが一番高く売却できる
- 底地を借地人が買取るときの相場は更地価格の50％前後
- 底地買取で借地人に提案するときの3つのポイント
弊社は創業して11年目の不動産会社です。なんば周辺を基盤に地域密着型として営業してきました。これまで長く営業する中で、底地についての相談も多くいただきました。
そこでこの記事では、相談の中でも多かった、借地人に底地を買い取ってもらうときのポイントについて解説します。
目次
１．底地は借地人に買い取ってもらうときが一番高く売却できる
基本的に、底地の上には借地人が建物を建てて住んでいます。
地主の都合で借地人を追い出すこともできず、もし立ち退いてもらう場合には多額の立ち退き料が必要になります。
このように地主となっても活用が難しいため、底地の売却価格は非常に安いです。
事実、第三者に買い取ってもらうときの相場は、更地価格の10％程度にまで下がります。
しかし、底地を借地人が買取る場合には話が変わってきます。
借地人は底地を買取ることによって、土地の所有権を取得できるため、メリットが大きいのです。
地主も自由に土地活用ができないのと同じように借地人も自由に土地活用できません。
借地権のままでは、増改築をするときや建物を第三者に貸し出すときにも地主の承諾と承諾料が必要でした。
それが、底地を取得して所有権化することによって、「借地人」という立場は消滅し、土地と建物の完全な所有者として自由に活用できるようになります。
このような理由で、底地単独で売却するときには、借地人に買い取ってもらうときが一番高く売却できます。
２．底地を借地人が買取るときの相場は更地価格の50％前後
借地人が買取るときが一番高い、とお伝えしました。
その相場は更地価格の50％前後です。
これは、第三者が買取るときの価格に比べて4倍近くも高い価格になります。
更地価格が4,000万円の土地で考えると、第三者が買取るときには500万円程度の価格だったのに対して、借地人が買取るときには2,000万円です。
実際に数字で考えてみると、非常に差が大きいことを実感できるでしょう。
また、第三者が底地を買取るときにはほとんどの場合、ローンを組めません。
ですが、借地人が買取るときには住宅ローンを組める可能性が高いです。
そのため、更地価格の50％と高額でも借地人は買取りやすくなっています。
３．底地買取で借地人に提案するときの３つのポイント
最後に、底地の買取を借地人に提案するときのポイントを3つ解説します。
３－１．底地の境界を測量しておく
土地を売却するときに測量を行う義務はありません。
ですが、測量せずに登記簿に記載されている面積で売却した場合、後日、隣地の所有者と購入者が境界をめぐってトラブルになることが多いです。
境界が明確でなければ、借地人も不安を感じて買取をためらってしまうかもしれません。
そのため、底地を借地人に買い取ってもらうときでも、測量して、境界を明確にしてから取引することがほとんどです。
また測量には40万円前後の費用がかかり、その費用は売主が負担することが一般的です。
境界の確定には、最低でも1ヶ月、通常は2～3ヶ月かかるので、もし過去に測量したことがなければ、底地の売却を考え始めたタイミングで測量を依頼した方がスムーズに取引を進められるでしょう。
ただ、どこに依頼すればいいのか、信頼できる依頼先なのか、費用は適切なのか、わからないことが多いと思います。弊社では、信頼できる土地家屋調査士の紹介もしておりますので、お気軽にご相談ください。
３－２．底地に抵当権がついている場合は抹消しておくこと
もし底地に抵当権を設定した場合、借地人に買い取ってもらうときには抵当権を抹消しておくことが大切です。
抵当権がついたままの底地では、たとえ土地を所有権化できたとしても借地人にとっては不安が残ります。
債務不履行で抵当権が実行されたときには土地を明け渡さなくてはならないからです。
すぐに底地を担保に借りたお金を返済できない場合には、借地人に買い取ってもらった代金で借入の返済と抵当権抹消登記、所有権移転登記を同時に行う形でも大丈夫です。
具体的な手続きは不動産会社の説明を聞きながら進めていくことになるので、安心してください。
３－３．不動産会社に仲介を依頼すること
底地の売買取引を個人間で行うことは法律上、何も問題ありません。
特に借地人と良好な関係を築けている場合には、個人間で取引した方が仲介手数料も浮いて手軽に思われるかもしれません。
ですが、個人間での取引はおすすめできません。
重要事項説明書や契約書の作成には手間がかかり、もし内容に漏れがあれば大きなトラブルに発展します。
それだけでなく、底地の取引の場合は、地主はできるだけ高く売りたく、借地人はできるだけ安く買いたいと利害が対立しています。
そのため、普段は良好な関係でも、いざ借地人に買取を提案してみると、交渉が難航することも多いです。
借地人が、「土地を借りていること」に対して支払っている地代を、購入のための「分割払い」のように考えてしまうと「今まで地代を支払ってきたのだから、その分、底地の買取価格は値下げしてくれ」と言われるかもしれません。
その結果、交渉が決裂してしまい、お互いに損です。
このように当事者同士では話がうまくまとまらず、取引後でも予期しないトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
だからこそ、底地を借地人に買い取ってもらうときでも、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
ただし、底地の取扱いは不動さんの中でも専門的な知識が必要で難しい分野なので、実績のある不動産会社に依頼することが大切です。
弊社では、底地・借地権について経験豊富な担当者が対応しますので安心してください。
また相談も無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
４．まとめ
底地は借地人以外が買い取っても活用が難しい不動産で、売却価格も低いです。
しかし、借地人であれば底地を所有権化することで資産価値を上げることにもつながるので、高く買い取ってもらえます。相場も更地価格の50％前後です。
底地は借地人に買い取ってもらうのが一番高く売却できるので、ここまでお伝えしてきたポイントを意識して売却を進めるようにしてください。
