マンションを買取で売却したときの税金【居住用か投資用かで違う】

「マンションを買取によって売却したときにはどのような税金がかかって、どれくらいの税額がかかるんだろう。税金が安くなる特例があれば、それも合わせて知りたい。」

そんな疑問に答えます。

本文の内容

居住用マンションを買取で売却したときにかかる税金
投資用マンションを買取で売却したときには消費税がかかる場合も
居住用マンションの買取による売却で使える特例
投資用マンションの買取による売却で使える特例

弊社は創業して11年目の不動産会社です。地域密着型として営業を続けてきました。

その間、居住用であるマイホームのマンションの買取も、投資用マンションの買取もどちらも行ってきました。そこでこの記事では、今までマンション買取を行ってきた経験から、マンションを売却したときにかかる税金と適用できる特例についてわかりやすくお伝えします。

１．居住用マンションを買取で売却したときにかかる税金

居住用マンションを買取で売却したときには次の３つの税金がかかります。

その①：印紙税

買取による売却であっても、売主をお客さま、買主を不動産会社として契約書を結びます。そして、不動産の売買契約書は印紙税の課税対象です。後のトラブルを避けるためにも、売主と買主で２通作成し、両者が１通ずつ保有することになっているので、印紙もそれぞれの契約書に貼り付けます。

また、税額は契約書に記載された金額によって決まります。不動産の売買契約書は平成32年３月31日までに作成されたものについては、印紙税の軽減措置の対象で、契約金額に対する印紙税額は下表の通りです。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超～１億円以下	60,000円	30,000円
１億円超～５億円以下	100,000円	60,000円
５億円超～10億円以下	200,000円	16,000円
10億円超～50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超～	600,000円	48,000円

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

本則税率に比べて50％～20％の軽減率です。

その②：抵当権抹消登記の登録免許税(ローンの残債がある場合)

ローンでマンションを購入したときにはマンションの建物と土地を担保に入れて、それぞれに抵当権が設定されると思います。

抵当権はローンを完済するだけでは抹消されません。もちろんローンの返済が終わった時点で、抵当権自体は意味がないものとなっているのですがマンションを売却するときには抵当権の抹消が義務付けられています。

実際、不動産会社が買取るときには、現金一括になるので抵当権が設定されたままでも問題ありません。ですが、抵当権が抹消されないままでは、次の買主がローンを組めないということになります。

新しくローンを組むには、抵当権が抹消されている必要があるからです。そのため、マンションを買取で売却したあとは、入金されたお金で残債を返済し、抵当権抹消登記まで行います。

このときにかかる税金が、抵当権抹消登記の登録免許税です。１不動産あたり1,000円かかり、建物と土地で２つの不動産に対して抵当権が設定されていれば2,000円になります。

申請書は法務局のホームページからもダウンロードできます。※不動産登記の申請書様式について

抵当権抹消登記は自分でも書類を作成して手続きできますが、手間と時間がかかるので、司法書士などの専門家に依頼する方が安心です。

司法書士報酬は１～２万円が相場です。

その③：譲渡税(利益が出た場合)

譲渡税はマンション買取で利益が出たときに納税する必要があります。この利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、入金された金額から、マンション購入時にかかった費用や所有している間の修繕費用などを取得費と、マンション買取でかかった諸費用も合わせて差し引いた金額のことです。

また建物は使用したり、期間が経ったりすることでその価値は減少していきます。

そのため、購入代金がそのまま取得費にはならず、「減価償却相当額」を差し引いた金額が、譲渡所得を算出するときの実際の取得費です。

譲渡所得　= 売却金額 – (取得費 + 譲渡費用 )

そして譲渡所得から特別控除などを引いた金額が、「課税譲渡所得」です。居住用マンションであれば、譲渡所得の税率は下表の通りです。

所有期間	短期(５年以下)	長期(５年超)
所得税	30％	15%
住民税	9％	５%

※平成49年までは復興特別所得税として各年分の基準所得額の2.1％を追加で納税する必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

マンションの所有期間は売却した年の１月１日時点で算出されます。５年を境に税率が倍近く変わることがわかります。

特に譲渡所得では取得費や譲渡費用に含まれる項目の判断、減価償却相当額の計算など複雑です。また所有期間によっては、あえてマンション買取のタイミングを遅らせた方がいい場合もあります。

弊社ではこのような税金対策を含めて無料で相談を受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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２．投資用マンションを買取で売却したときには消費税がかかる場合も

投資用マンションを買取で売却すると、印紙税・抵当権抹消登記の登録免許税・譲渡税がかかることは共通です。それだけではなく、消費税がかかる場合もあります。

消費税は、日本国内において、事業者が、事業として行う取引に対して課税されます。居住用マンションの場合は売主が「個人」のため、消費税の課税対象外でした。

しかし投資用マンションは、事業用として利用していたマンションのため、そのマンションの売却も「事業の一部」とみなされる可能性が高いです。

また前々年の課税売上高が1,000万円を下回る場合は、消費税の「免税事業者」となって、消費税の納税義務が免除されることになっています。

もし消費税の課税事業者であれば、買取価格にも消費税を含めてもらう必要があります。消費税は本来、買主が負担して、売主が買主の代わりに納めるものです。そのため、消費税がかかったとしても、売主に負担がかかるものでありません。

ですが、消費税の課税事業者なのに、マンション買取時に消費税を受け取っていなければ、買取価格に消費税も含まれているとみなされます。

つまり、マンション買取の入金額から消費税分を計算して、納めなければならない可能性が出てきます。

たとえば、マンションの建物部分を3,000万円、土地部分を5,000万円の計8,000円で売却したときで考えてみましょう。消費税は土地にはかからず、建物にだけが課税対象です。そのため、売却価格の3,000万円には消費税が含まれていて、実際には3,000万円(内消費税、2,222,222円)ということになり、220万円以上の消費税の納税義務があります。

マンション買取の金額は高額になるため、消費税も高額です。不動産会社も投資用マンションの買取ということであれば、消費税の課税事業者かどうかは確認するはずです。

ですが、万が一、忘れられていたときは消費税の課税事業者か、免税事業者かは契約書を交わす前に伝えておくことが大切です。

弊社では投資用マンションの買取も行っております。相談・査定は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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