「親が亡くなって不動産を相続することになったが、遠くに住んでいるので使い道がない。相続税の支払いだけではなく、毎年の固定資産税の支払いも負担なので早く売却して現金化したい。」
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 相続した不動産を買取によって売却するときの４つの注意点
- 相続した不動産の買取成立までの流れ
弊社は不動産業を始めて11年目です。地域密着型として長く営業してきたこともあり、相続した不動産の取扱いについて相談をいただくことも多かったです。そこでよく聞かれた相続不動産の買取に関する注意点と買取の流れについて解説します。
１．相続した不動産を買取によって売却するときの４つの注意点
相続で取得した不動産を売却するときには、もともと自分が所有していた不動産を売却するときとは異なる注意が必要です。
注意点①：相続登記が必要
相続不動産で忘れてはならない手続きが相続登記です。
故人の名義になっている不動産を相続人へと変更する手続きです。この登記を行わなければ売却することが出来ません。
登記するときには登録免許税として、固定資産税評価額の0.4％の費用が必要です。
また相続人が複数いる場合は、相続人全員の同意がなければ不動産を売却することができません。そのため、遺産分割協議書も必要になります。
注意点②：小規模宅地の特例が適用されるか要確認
小規模宅地の特例は、相続した自宅・土地の評価額が80％減額されるというものです。
たとえば１億円の評価額の不動産を相続したときでも2,000万円評価額として相続税が計算されます。
１億円だった場合は莫大な相続税がかかってきていましたが、2,000万円となることで、不動産以外に大きな相続がなかったときには相続税なしで不動産を相続できるということです。
ただこの特例は適用されるための要件も細かく定められています。そのため適用されるかどうかは税理士に相談することがおすすめです。
また小規模宅地の特例が適用されるのは、相続税の申告期限の相続が発生して10ヶ月後まで所有し続けることというのが含まれています。これよりも早く売却してしまうと特例の適用は却下されてしまうので注意してください。
注意点③：不動産の現状を適切に調査する
離れて暮らしていたり、契約主体が親だったりした場合は、その不動産について正しく把握できていないことが多いです。当時の契約書や土地測量図面、建築確認済証など探してみましょう。
特に土地や一戸建てを売却するときには、どこからどこまでの地点の土地を売るのか、隣人との境界線はどこなのかを明確にしていなければトラブルに発展します。
注意点④：譲渡所得税の納税義務が発生する場合もある
相続した不動産を買取によって売却したあと、利益が出て『課税譲渡所得』がプラスになると、その所得に応じた譲渡所得税と住民税の納税義務が発生します。
相続した不動産を売却するときには、税金面で特例を受けられることもあるので一度税理士に相談してみてください。
フクマネでも不動産を売却したときにかかる税金と適用される特例について下記の記事でまとめているのでご覧ください。
» 不動産買取で得た収入への税金は３種類【税額控除の特例４つも紹介】
２．相続した不動産の買取成立までの流れ
相続した不動産を買取で売却するときの流れは次の通りです。
- 遺産分割協議書の作成
- 不動産の相続登記
- 査定業者の選定
- 買取金額査定、決定
- 物件引き渡し条件の確認
- 売買契約書の締結
- 入金と引き渡し
各ステップの詳細については下記の記事で紹介しています。買取に必要な書類についても表にしているので参考にしてください。
» 不動産買取の流れは６ステップです【必要書類と業者選びのポイントも解説】
３．まとめ
不動産を買取で売却するときの注意点についてお伝えしました。相続争いがなく、スムーズに遺産分割協議書を作成できれば、普通の買取と同じ様に手間はほとんどかかりません。
しかし、「過去に住んできた実家だからできれば売却せずに、いつか住むときがくるかもしれないからそのまま保有しておきたい」という気持ちもあるかもしれません。またあなたが売却しようと思っても、不動産の売却には相続人全員の同意が必要なので、このように売却に反対する方がいるとスムーズに進みません。
ただこのときに考えたいのが「空き家対策方（空家等対策の推進に関する特別措置法）です。特定空き家に指定されてしまうと固定資産税が６倍にも跳ね上がってしまいます。
※参考：空き家の放置は危険！「特定空き家」指定で固定資産税が6倍にも
弊社では相続した不動産の買取・賃貸運用まで含めて総合的な相談に乗ることができます。相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせ下さい。
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