不動産売却で結ぶ『３種類の媒介契約』とは【選ぶときの考え方も解説】

「不動産の売却を不動産会社に依頼するときの契約には種類があるらしい。でもどんな種類があって、それぞれどんなメリット・デメリットがあるんだろう。私に合っている契約はどれ？」

そのような疑問に答えます。

 本文の内容

• 不動産売却時の媒介契約について
• ひと目でわかる媒介契約の種類と特徴
• 結局どれがいい？媒介契約を選ぶときの考え方

私たちは創業して11年の不動産会社です。
地域密着型としてなんば周辺でお客様目線で進んで参りました。その間に不動産売却の相談も多くいただき、お客様それぞれにあったプランを提案してきました。そうした経験を踏まえてこの記事では、不動産売却のときの媒介契約についてわかりやすく解説します。

１．不動産売却時の媒介契約について

媒介契約とは、不動産会社に正式に売却の仲介を依頼するときに締結する契約のことです。

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が宅地建物取引業法によって義務付けられているので、仲介による不動産売却を進めるときには必須の手続きとなります。

媒介契約では、不動産会社からどのようなサービスを受けるかといった内容、仲介手数料を明確にします。これは仲介業務に関する様々なトラブルを未然に防ぐことが目的です。

この契約を結んで初めて、不動産の売却活動に着手することができます。
そして媒介契約には３つの種類があり、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約です。

２．ひと目でわかる媒介契約の種類と特徴

それぞれの媒介契約について詳細をお伝えする前に、各特徴を大きく把握するために、媒介契約の種類と特徴について簡単な表にまとめました。

３．媒介契約は３種類ある、それぞれの特徴・メリット・デメリット

それでは各媒介契約について解説していきます。

３－１．専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の大きな特徴は、その依頼した不動産会社に全面的に任せるということです。そのため、他の不動産会社に売却活動の依頼ができなくなります。

さらに依頼した不動産会社が紹介した相手以外と取引ができません。それはご自身で買主を見つけたときも同様です。買主と直接契約することはできず、必ず依頼した不動産会社を通して売却することになります。

仲介による不動産売却のとき、不動産会社が利益を出せるところは売却成約時の仲介手数料です。これは、売却が完了しなければ手にすることができません。

また契約の有効期限も最長で３ヶ月です。その間に不動産会社はなんとしても買主を見つけようとするので、積極的な売却活動を期待できます。

そのほか、専属専任媒介契約を結んだときには、指定流通機構(レインズ)への物件登録を媒介契約の締結の日から５日以内に行い、業務処理状況の報告も１週間に１回以上行わなければならないと義務付けられています。

そのためかなり細かい頻度で売却活動の状況を把握することができ、指定流通機構への登録によって全国の不動産会社が「売却活動中であること」を知ることができるので、全国から購入希望者を募ることができます。

 専属専任媒介契約のメリット

• 積極的な売却活動を期待できます。
• 全国の不動産会社に物件が売却中であるという情報を広げることができます。
• 売却活動中の状況把握がしやすいです。

 専属専任媒介契約のデメリット

• 売却の時期や金額が依頼する不動産会社の力量次第となります。
• 自分で見つけた買主も不動産会社を通さないといけません。
• 中途解約すると、それまでにかかった経費の請求をされる可能性があります。

３－２．専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約と近い契約形態です。
同じ点は、他の不動産会社へ売却活動の依頼をできなくなることです。違う点は、売主が自分で買主を見つけて直接契約を結べることです。

専任媒介契約では、売主自身で買主を見つけてくることは許可されています。そのため、契約を結んだ不動産会社にとっては、売主が自分で買主を見つけて直接契約を結ばれるというリスクもあります。しかし、他の不動産会社に成果を横取りされるわけではないので、安心して広告費などに経費をかけながら売却活動に取り組むことができます。

また専任媒介契約を結んだときでも、指定流通機構への物件登録は義務付けられています。登録までの期限は専属専任媒介契約よりも長く、媒介契約締結日から７日以内です。また売却活動の状況報告についても２週間に１回以上行われるので定期的に状況把握するには十分な頻度です。

有効期間は専属専任媒介契約と同じく３ヶ月となっています。

 専任媒介契約のメリット

• 積極的な売却活動を期待できます。
• 自分で買主を見つけたときは直接、売買契約を結ぶことができます。
• 全国の不動産会社に物件が売却中であるという情報を広げることができます。
• 売却活動について定期的に把握することができます。

 専任媒介契約のデメリット

• １社のみとの契約なので、売却時期や金額は、その不動産会社の力量次第となります。
• 中途解約すると、それまでにかかった経費の請求をされる可能性があります。

３－３．一般媒介契約

一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社に並行して売却活動の依頼(契約)ができます。そして売主自身でも買主を探して直接契約を結ぶことができるので、売主にとっては特に制限がない契約形態です。さらに一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

明示型は、他に売却の仲介を依頼している不動産会社があるかどうか、あるならどの会社と契約しているのかを通知する義務があります。非明示型ではその義務はありません。

一般媒介契約では売却活動に他社との競争が起きて、売却活動に取り組んだのに売上につながらなかったというリスクがあるので、本格的に売却活動をしてもらえないこともあります。また不動産会社が成約を急ぐために、値引きなどを勧められることが増える可能性も出てきます。

また指定流通機構(レインズ)への登録義務もなく、売主への売却活動の状況を報告する義務もありません。

契約の有効期限は無期限です。

 一般媒介契約のメリット

• 複数の会社に並行して売却の仲介を依頼することができます。
• 中途解約したときに経費負担などのペナルティがありません。
• 自分で買主を見つけて、直接売買契約を結ぶこともできます。

 一般媒介契約のデメリット

• 指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません。
• 不動産会社に売却活動の報告義務、広告作成の義務もありません。
• 売却活動を積極的にやってもらえない可能性があります。
• 値下げの相談が多くなる可能性があります。

４．結局どれがいい？媒介契約を選ぶときの考え方

ここまでお伝えしてきたようにどの媒介契約にもメリット・デメリットがあります。そのため、ご自身にあった媒介契約を選ぶことが大切です。どの媒介契約にするか考えるときに１つおすすめなことは、自分に何ができて、何ができないかを明確にすることです。

たとえば売却活動について

• 不動産会社に丸投げするつもりはない
• 自分でも買主を見つけてくる自信がある
• 不動産売買の現状について正しく把握することができる
• 内覧時に自分で物件の魅力をアピールできる
• 売却しようとしている不動産が市場でも魅力的なものである

このような方であれば一般媒介契約が合っているでしょう。

一方で、

• 仕事や家事で時間が取れない
• 不動産売買について知識がなく、勉強する暇もない

このような方は、信頼できる不動産会社に専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ方が効率的に、売却活動を進めることができます。

弊社では売却に関するご相談時に担当のスタッフが丁寧に話を聞かせていただき、状況に合った契約形態もご提案することも可能です。相談は無料で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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以上、本記事では不動産売却の媒介契約について、それぞれの特徴とメリット・デメリットをお伝えしました。それらを理解したうえで、納得できる契約を結ぶことが大切です。

特に専属専任媒介契約や専任媒介契約のときには、依頼できる不動産会社がその１社だけとなるので、信頼できるかどうかは特に重要です。

丁寧に話を聞いてくれるか、具体的にどのような売却活動をしてくれるのか、気になる点は細かな部分でもしっかりと確認しましょう。そうした質問に対する対応から、信頼できるかどうかの目安になります。