「投資用マンションを買って管理会社に運営を任せているのに、積極的な提案もなく、対応も遅いので、管理会社を見直した方がいいのかもしれない。でも、管理会社を変更することはできるのだろうか。できるとして、どのような手続きが必要になるのだろう。」
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 管理会社の変更は問題ない
- 管理会社変更の手順
- 管理会社変更時の注意点
- 管理会社の変更で失敗しないためのポイント
弊社は創業して15年。
これまでには管理会社を変更したいという相談をいただいてきました。そのときにお伝えした内容をもとに、不動産管理会社の変更についてわかりやすく解説します。
１．管理会社の変更は問題ない
まずは結論からお伝えすると、管理会社を変更しても問題ありません。
特に忙しいオーナー様にとって大事な不動産の管理を任せるというのは不動産投資のなかでも非常に重要なポイントです。
もし上記のような責任を果たされていない管理会社であれば、変更したほうがいいということもあるでしょう。
また管理会社の担当者と良好な関係を築くことができないという理由から、管理会社の変更を検討されるオーナー様は多いです。最初からあなたにぴったりの不動産管理会社を選ぶというのは、入念に準備していたとしても稀なことなので、もし今の管理会社に課題を感じていて、改善される様子もなければ、恐れずに変更を検討しましょう。
２．管理会社変更の手順
それでは実際に管理会社を変更するための手順をお伝えします。
STEP１．現在のマンション管理会社の問題点を整理
今委託している管理会社の対応について、何に満足していて、何に不満なのかを整理します。そして管理会社の問題点を把握することで、変更先の管理会社に求めることが明確になり、変更する管理会社の選定基準を自分なりに持つことができるようになります。
現在の管理会社に委託を決めた理由もきっとあったはずです。そのときは何を基準にして決めたのかも思い出すことで、変更前に確認したいことなどもしっかりと準備できます。
また現在の管理会社との管理契約を解消するときに、いつまでに通知しなければならないのか、契約解除料は発生するのかなどの内容については、契約書に書かれているはずなので確認しましょう。
STEP２．見積依頼する管理会社の選定と現地調査
問題点を整理したら、見積依頼をする管理会社を選びましょう。
見積は金額やサービス内容の比較のために複数の管理会社に依頼することが一般的ですが、最後に１社に絞ることも考えて、多くても５社以内に抑えておくほうが楽に進めます。
現地調査では、物件を実際に訪問し現状の確認をし、また賃貸状況や委託を検討している事情などをお聞きします。このとき、これからの管理会社に望むことを率直に伝えることが大切です。そのためにもSTEP１の問題点の整理は丁寧にやっておきましょう。
また、管理会社変更に伴う見積りについては弊社でも受け付けております。お気軽にお問い合わせください。
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STEP３．見積金額と提案内容を比較検討して１社に決める
各社の見積もりと提案内容が出揃ったら比較します。STEP1で整理した課題と再度照らし合わせながら、満足できる管理を任せられるかを判断します。
そこからさらに詳細な打ち合わせを重ねて、管理委託する内容や条件、費用を明確にしていきます。
現在の入居者様に不都合が生じないように、新管理会社への引き継ぎはできるだけ円満に行えるように意識しましょう。
STEP４．現在のマンション管理会社と管理委託契約を解約
新しく委託する管理会社が決まれば、現在の管理会社絵解約通知書を送ります。
念のために内容証明郵便、もしくは配達証明付きの方法で送ることがおすすめです。管理会社変更によるトラブルを未然に防ぐことができます。
通知期間は１～３ヶ月となっているところがほとんどですが、これについても契約書で確認します。
STEP５．新マンション管理会社と管理委託契約を締結
現在の管理会社に通知した解約日の翌日を開始日とした管理委託契約を新マンション管理会社と結びます。管理委託契約が結ばれていない期間をなくすことで今お住まいの入居者様へ迷惑をかけずにすみます。
STEP６．新マンション管理会社への管理引き継ぎ
管理業務に必要な賃貸借契約書、法定点検書類、その他物件に関する書類や鍵を引き継ぎます。引き継ぎが完了したときには、旧管理会社との間で引き継ぎが完了したことを証明する書面を作成します。
なお、管理会社によっては解約に納得できないといって、ここでクレームになることもありますが、そのようなときでも弊社では現在の管理会社へ十分なご説明をさせていただき、スムーズに引き継ぎが進むように対応致します。
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STEP７．入居者に通知
管理会社が変われば、家賃の支払口座、設備の故障に関する問い合わせ先の変更などが必要になる場合もあります。こうしたことは既存の入居者様にとって大事なことですので、新しい管理会社への引き継ぎが完了したら速やかに、通知しましょう。
通知方法は郵送による手紙やチラシ、または直接訪問などによって行います。一般的なことであれば共有部分の掲示板への掲載などで大丈夫です。
特に家賃の支払い口座の変更は、連絡が十分に行き届かなければ滞納にもつながるので注意が必要です。最近は管理会社が変わったと偽って偽の口座に家賃を振り込ませようとする詐欺もあります。通知する場合には、オーナー様によって変更されたものであるということが明確な書面で行うことが大切です。
３．管理会社変更時の注意点
管理会社を変更するときにはいくつか注意点があります。
注意点１．保証会社との契約が終了する可能性がある
管理会社を変更するときに特に注意したいことが、保証会社との契約が終了する可能性があるということです。今契約している管理会社が利用している保証会社の規定によるので確認しておきましょう。
また保証を継承できる保証会社はほとんどないので、新しく保証会社と契約しなければいけません。ただそうなると、入居者様は新たに保証会社へ加入し、費用も負担することになります。それでは満足度を大きく下げてしまうことから、オーナー自身が保証料金を負担することが多いです。
もし可能なら、保証継承ができるCASAなどの保証会社を最初から利用しておくのもおすすめです。
注意点２．退去立会のタイミングなら新しい管理会社にお願いしたほうがいい
管理会社や契約状態によっては、管理会社の変更は入居者の退去タイミングのみに限定されている場合があります。その場合は管理会社が「退去者の立ち会い」という、退去時の室内の点検および修繕の精算の取りまとめを行います。
もしも退去が完了後に傷や残置物が残されていたことがわかった場合、退去後の元入居者には請求することができません。トラブルを避けるためには新しい管理会社に立ち会い担当の施工業者を手配できないか相談したほうがいいでしょう。
注意点３．現在の管理会社からの嫌がらせ
管理会社の変更は、現在の管理会社にとっては嬉しいものではありません。なかには解約通知が来た途端に物件の募集広告が削除したり、共有部分の清掃などの管理を放棄したりするところもあります。
あってはならないことですが、残念ながらそのようなトラブルが起きていることも事実です。
募集については契約開始前でも新しい管理会社の方で行うことができる場合もあるので、もし解約日前に広告が削除されるなどした場合は一度相談してみてください。状況にあった提案をもらえるはずです。
４．管理会社の変更で失敗しないためのポイント
管理会社を変更しようとした理由を改めて確認しましょう。そのときに挙げた課題が解消されること、これからの管理会社に望むことを明確にして優先順位を付けて比較検討することが大切です。
以上、一度契約した管理会社だからといって、変更できないということはありません。改善の要望を出すこと一つの方法ですが、それでも良くならない場合は管理会社の変更を本格的に検討したほうがいいです。
管理会社を変更することで、より満足できる不動産経営ができることも多いです。もし今の管理会社に不満があれば思い切って変更することも考えてみてください。
