「不動産売却のために買取を考えているけど、買取は安くなると聞いた・・・実際のところ、買取の相場はどれくらいだろう？」
そのような疑問に答えます。
本文の内容
- 不動産買取の相場は市場取引価格の60～80％
- 不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由
- 不動産価格査定の手順
- 不動産買取で損しないためのポイント
この記事を書いている私は、不動産での会社経営歴が11年。
不動産の賃貸業から、買取・売却などの経験を積んできました。
このような背景から、少しばかりのノウハウが溜まりましたので、本記事で、その知識と経験を共有しようと思います。
３分ほどで読み終わるかと思います。
しばし、お付き合いくださいませ。
１．不動産買取の相場は市場取引価格の60～80％
不動産買取の買主は、不動産会社です。
そして不動産買取のときの売却価格は、仲介で売却したときの60～80%が相場です。
たとえば今、市場で売買されている価格が3,000万円だとすれば、1,800万円～2,400万円が買取金額になります。
具体例で考える：市場価格の２割引きにして売り出す場合
そこで仮に、売却を考える不動産を市場価格の２割引きにして売り出すことを考えてみます。市場では通常3,000万円で取引されているものが2,400万円になっているわけですから、購入希望者にとっても魅力的です。すぐに売れる可能性もあります。
そのため買取価格で相場の60％を提示されたときには、仲介手数料を考慮に入れても、2割引きで仲介による売却を行ったほうがスピードもそこまで変わらず、手元に残る金額は大きいかもしれません。
売却を買取で行うのか、仲介で行うのか、慎重に考える必要があります。
もちろん不動産買取のとき、不動産会社が不当に金額を叩いているわけではないことはご理解ください。これから不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由についてお伝えします。
２．不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由
不動産会社も企業ですから、利益を出すために不動産を買い取ります。
仲介であれば、不動産を売りたい人と買いたい人をつなぐことによって「仲介手数料」を受取り、その部分が利益になっていることはイメージもしやすいでしょう。
不動産買取の場合、売主に仲介手数料は発生しません。
不動産会社にも仲介手数料は入らないので、どこで利益を出しているのかということになります。分かりやすい例では、買い取りした不動産をリノベーションしたり、リフォームしたりして付加価値をつけることで買取価格よりも高く売れるようにして利益を出すことです。他にも、売却ではなく賃貸経営に変更することもあります。
また不動産を買い取ったときには、不動産取得税や登録免許税などの納税義務が不動産会社には生じ、登記のための司法書士への報酬支払も必要になります。不動産買取では、基本的にはハウスクリーニングなどもせずにそのまま、売却できることが魅力です。
一方で不動産会社は買い取りした物件をハウスクリーニングしたり、リフォームしたりといった費用や、その後に売却するための宣伝広告費、人件費などを負担する必要があります。
仮に3,000万円で売却できる不動産を2,400万円で買い取ったとしても、最終的な利益は100万円残れば上出来、というような状況です。さらにすべての物件が、すぐに売却したり、賃貸に出したりして収益化できるわけではありません。
買い取ったものの、売却できないリスクもあります。こういった事情により、不動産買取による売却価格は、仲介による売却する市場価格よりも安くなってしまいます。
なお、この辺りの損得はケースバイケースです。
弊社では、複数条件でシュミレーションをしまして、お客さまへ最適なご提案が可能です。詳しくは無料のお問合わせからご連絡くだいさいませ。経験豊富なスタッフが対応いたします。
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３．不動産価格査定の手順
前提として、不動産の価格査定では法律などで具体的に算定方法が定められているわけではありません。ですが、中古戸建住宅、中古マンションには代表的な査定の方法があります。
中古戸建住宅では、土地と建物を分けて査定します。
このとき、土地は、事例比例方式と呼ばれる方式が採用されています。まず査定する土地の同じような取引事例がある取りを選び、それを基準として周辺環境や物件が持つ条件を比較していきます。たとえば土地の形や面積などです。
そして建物部分は、原価方式と呼ばれる方式です。築年数や使用している建材のグレード、リフォーム状況などから新築時の価格に対する現時点の価格を出して査定します。
中古マンションの場合は、 事例比例方式で査定される
一方で中古マンションの場合は、中古戸建住宅の土地と同じように事例比例方式で査定されることが一般的です。このとき、土地だけではなく階数や間取り、部屋の方位なども条件の比較対象となります。
取引事例方式の場合、不動産市場全体の動きも合わせて考える必要があり、「時点修正」と呼ばれる修正が行われます。
最終的な不動産の査定価格はそのほかに細かい状況や環境変化、条件などを考慮して算出されますが、大まかには上記のような流れです。
詳しくは公益財団法人 不動産流通推進センターが出している「住まいを売る時の価格査定」でご確認いただけます。
» 住まいを売る時の価格査定
４．不動産買取で損しないためのポイント
不動産の査定は様々な要素が複雑に重なりあっているため、同じ不動産でも会社によって査定額が異なります。先ほどもお伝えしたように不動産会社にもリスクがあるため、その不安から、買取相場よりもさらに低く買い取ろうとすることもあります。
そこで、本来であればもっと高く売却できたはずなのに、と後悔しないためのポイントをお伝えします。
周辺相場を把握しておく
まず大切なことは、周辺相場を知っておくことです。この相場を知っていなければ、不動産会社から査定結果を聞いたときに、それが高いのか安いのか判断が難しくなります。
そして不動産の相場価格は身近なところから調べることができます。
チラシやインターネット、店頭などの広告
実際に売却物件として出されている情報を知ることができます。ただしこの価格はあくまで「売却希望価格」のため、参考にしすぎるには注意が必要です。重要なことは実際に売却された価格、成約価格です。
REINS Market Information (レインズマーケットインフォメーション)
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。地域や間取り、専有面積などを指定して取引情報を検索することができます。ここで表示される価格は実際に売買が行われた成約価格です。
周辺相場を知るときの参考になります。
REINS Market Information
土地総合情報システム
不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して見ることができる国土交通省が提供するシステムです。成約価格だけでなく、所在地、土地の面積・形状・前面道路の成約価格に影響する条件などの情報も知ることが出来ます。
どちらも無料で、誰でも利用することができるので、買取査定の前に事前に調べておくことをおすすめします。またフクマネでは周辺相場をお伝えしつつ、買取相談に乗ります。無料相談を受け付けますので、お気軽にご連絡ください。
繁忙期に合わせる
不動産取引が多い時期に買取を行うと、通常よりも高く売却できる可能性があります。時期としては新生活が始まる１月～３月、秋ごろの９～１１月です。この時期に合わせて住み替えや引越しが多くなります。
つまりそれだけ不動産取引が活発になるということです。そうなると不動産会社にとっても、買い取りしたあとに売れない、というリスクが小さくなります。その分、通常よりも高値で査定することができるというわけです。
都合をつけられるのであれば、このような繁忙期に合わせることをおすすめします。
５．まとめ
不動産買取の相場と査定の考え方について解説しました。
不動産買取で損をしないためには周辺相場の把握と売却時期の２つが大きなポイントになります。相場についてはご自身で調べることももちろん可能ですが、面倒だったり、結果の見方が難しかったりするかもしれません。
フクマネではそのような周辺相場もお伝えしながら買取相談に乗りますので、お気軽にご連絡ください。
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