リバースモーゲージで住宅ローンの借り換え、利息0円も可能

もう少しで定年を迎えるけど、住宅ローンが残っている。

定年退職によって、年金生活になるけど、どうやって高額な住宅ローンを払っていけばいいか・・・。

そんな心配をされてる方は多いのではないでしょうか？

実は、リバースモーゲージで住宅ローンの借り換えを活用することで、月々の支払いを0円にすることも可能です。

この記事では、リバースモーゲージの借り換えについて詳しくまとめました。

住宅ローンの借り換えシュミレーション

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、金融機関等からお金を借りる仕組みです。

※詳しい仕組みについては、『リバースモーゲージとは？メリットとデメリットを不動産屋が徹底解説』で紹介しています。

ここでは、実際にリバースモーゲージを利用して、住宅ローンを一括返済した後の月々の支払いをシュミレーションしてみます。

利息の支払い

次は、リバースモーゲージを活用することで、月々の支払いが「どのように変化するか」示した表です。

	借り換え前	借り換え後 （リバースモーゲージ活用）
住宅ローン残高	1500万円	0円
金利	2.5%	3.0%
残返済年数	13年	0年
月々の支払い	112,722円 （元金＋利息）	37,500円 （利息）

※リバースモーゲージを利用する際は、初期費用、担保管理料（年間1～2万円程度）などが別途発生してきます。

リバースモーゲージを利用することで、元金の支払いが必要なくなり、月々の支払いを112,722円から37,500円（-75,222円）に抑えられることが分かります。

生活費の内訳

続いて、月々の生活費の内訳が「どのように変化するか」見てみます。

次は、高齢夫婦無職世帯の平均的な生活費の内訳です。

	借り換え前	借り換え後 （リバースモーゲージ活用）
食料	64,827円	64,827円
住居	112,722円	37,500円
光熱・水道	18,851円	18,851円
家具・家事用品	9,017円	9,017円
被服および履物	6,675円	6,675円
保険医療	15,044円	15,044円
交通・通信	25,256円	25,256円
教育・教育娯楽	26,304円	26,304円
諸雑費	20,017円	20,017円
交際費	29,855円	29,855円
仕送り金	1,650円	1,650円
直接税	12,639円	12,639円
社会保険料	17,171円	17,171円
合計	335,713円	260,491円

参考：総務省統計局「家計調査報告家計収支編 平成28年(2016年)平均速報結果の概要」

リバースモーゲージを活用することで、住居費用が減り、月々の生活費を335,713円から260,491円（-75,222円）に抑えられることが分かります。

老後生活の収支

老後生活の収支は次のようになります。

総務省統計局の調査によると、高齢夫婦無職世帯の平均的な実収入は、212,835円です。

先ほどの「生活費の内訳」に当てはめてみると、月々の収支は次のようになります。

	借り換え前	借り換え後 （リバースモーゲージ活用）
収入	212,835円	212,835円
支出	335,713円	260,491円
老後生活の収支	-122,878円	-47,656円

若干、赤字にはなりますが、リバースモーゲージを活用することで、収支が月々75,222円（-122,878円 → -47,656円）改善されました。

預金連動型ローンにより”利息0円”にできる

さらに、もっと上手く活用すれば、月々の支払いを0円にすることも可能です。

リバースモーゲージの中には、預金連動型ローンという商品を提供している金融機関があります。

これは、融資残高から貯金残高を”差し引いた部分”にしか利息がかからない仕組みをいいます。

例えば、金融機関から1500万円借りた後、口座に1000万円入金すれば、差額の500万円分にしか利息がかかりません。

1500万円以上入金すれば、利息を0円にすることも可能です。

もちろん、口座に入金したお金は、いつでも出金して使うことができます。

預金連動型ローンでシュミレーション

先ほどを例に「利息の支払い」「老後の支出」をシュミレーションしてみましょう。

リバースモーゲージ（貯金連動型ローン）を利用して、住宅ローンを完済してから、口座に融資残高と同額の退職金を入金したとします。

利息の支払い

	借り換え前	借り換え後 （リバースモーゲージ「貯金連動型ローン」を活用）
住宅ローン残高	1500万円	0円
金利	2.5%	－
残返済年数	13年	0年
月々の支払い	112,722円 （元金＋利息）	0円

※リバースモーゲージを利用する際は、初期費用、担保管理料（年間1～2万円程度）などが別途発生してきます。

老後の支出

	借り換え前	借り換え後 （リバースモーゲージ「貯金連動型ローン」を活用）
収入	212,835円	212,835円
支出	335,713円	222,991円
老後生活の収支	-122,878円	-10,156円

元金および利息の負担がなくなることで、老後生活の支出が月々112,722円（-122,878円 → -10,156円）改善されました。

月々の収支は、-10,156円にまで圧縮。

あと少し節約するだけで、老後生活の収支をプラスにすることもできそうです。

借り換えのメリット・デメリット

あらためて、リバースモーゲージを利用して、住宅ローンを借り換えするメリットとデメリットをまとめていきます。

メリット

一番大きなメリットは、住居にかかわる月々の支払いを減らせることです。

さらに預金連動型ローンを活用すれば、月々の利息をゼロにすることも可能。

住宅ローンを自宅を担保にして一括返済できるため、退職金も手元に残しておけます。

デメリット

デメリットは、団体信用生命保険（団信）がなくなってしまうことです。

団体信用生命保険とは、住宅ローン返済期間中に契約者が「死亡」または「高度障害状態」になったとき、保険金で住宅ローンの残債が全額支払われる仕組み。

残された家族は、その後の支払いをすることなく、自宅に住み続けられるメリットがあります。

最後に

「定年退職で収入が半減して、住宅ローンの支払いが厳しくなった。だけど、長年住み慣れた自宅を手放したくない・・・。」

そんな方にリバースモーゲージによる住宅ローンの借り換えは、おすすめです。

上手く活用すれば、退職金に手を付けることなく、利息0円で思い入れのある自宅に住み続けられます。

ただ、『リバースモーゲージとは？メリットとデメリットを不動産屋が徹底解説』でも説明したとおり、リバースモーゲージには、様々なリスクがあることも事実。

もし、「どうしても自宅に住み続けたい」という訳ではなければ、自宅の売却も1つの手となります。

不動産の売却査定は、無料で利用できますので、一度、査定結果を踏まえて、どうすればいいか検討してはいかがでしょうか？