- 親から家を相続した
- 急に転勤することになった
- 家族が増えて狭くなってしまった
など、さまざまな事情で持ち家が空き家になることがあります。
中には、持ち家を売却するのではなく、人に貸して”賃貸経営”をする方もいるでしょう。
この記事では、持ち家を貸すメリットとデメリットをまとめています。
目次
持ち家を貸すメリット
持ち家を貸すメリットは、次の４つです。
１、家賃収入を得られる
やはり、持ち家を貸す最大のメリットは、継続的な家賃収入です。
本業とは、別に収入を得ることはできるのは大きいのではないでしょうか？
上手くいけば、住宅ローンの残債を家賃収入で返済することができたり、老後になっても家賃収入を得ることができます。
２、将来、その持ち家に住める
持ち家を他人に貸していたとしても、名義は自分のまま。
そのため、将来、貸していた持ち家に自分が住むことができます。
定期借家契約を選べば、契約期間を自由に決めることも可能。
例えば、契約期間を３年と定めていれば、３年後に確実に明け渡されます。
「今は、遠方に引っ越すけど、将来、住むかもしれないから手放したくない」という方に持ち家を貸すという選択はおすすめできます。
３、管理の手間から開放される
以前に『持ち家が空き家になった【維持・管理方法まとめ】』で紹介したとおり、持ち家（空き家）を維持しようと思ったら、
- 換気をする
- 通水をする
- 掃除をする
など、思っている以上に手間や費用がかかります。
持ち家を貸していることで、これからの手間から開放され、先ほど紹介したとおり家賃収入も得ることができます。
４、不動産資産を保有し続けられる
不動産資産である「持ち家」を売却すれば、一時的な利益だけで終わってしまいます。
しかし、他人に貸して保有し続けていれば、継続的な収入を得ることが可能。
老後に「自分だけの年金」として活用する方も多くいらっしゃいます。
銀行貯金と違って、物価上昇の「インフレ」に強く、地価が高騰すれば、大きな利益を得ることも可能です。
持ち家を貸すデメリット【５つのリスク】
持ち家を貸すデメリット（リスク）は、次の５つです。
１、住宅ローンの金利が上がるリスク
以前に『【住宅ローン返済中】持ち家を貸すことは可能？』で紹介したとおり、住宅ローン返済中に持ち家を貸し出すと、金融機関によっては金利が上昇する可能性があります。
この辺りは、金融機関によって対応が異なってきますので、必ず確認しておきましょう。
２、空室リスク
いざ、持ち家を貸したいとなっても、入居者が決まらなければ、その期間は収入ゼロです。
長期にわたって入居者が見つからなければ、維持・管理費用や税金（固定資産税、都市計画税）がかかってしまう分、大きな赤字となってしまいます。
３、家賃が下がるリスク
持ち家が経年劣化により古くなれば、それだけ魅力が減少します。
その結果、「家賃を下げないと入居者が決まらない・・・」ということにもなります。
また、周辺環境や入居者のニーズ（畳→フローリングなど）の変化も家賃相場が変動する要因です。
例えば、持ち家の近くに多くの雇用を生み出していた工場や便利な大型スーパーマーケットがあった場合、それらが撤退することで家賃相場が下落してしまいます。
４、建物に傷が付くリスク
持ち家を人に貸すということは、ある程度の劣化リスクがあるということです。
入居者の”故意・過失である
- 引越し作業等で生じたキズ
- タバコ等のヤニ・臭い
- ペットによる柱等のキズ・臭い
- 借主の不注意によるフローリングの色落ち
- 下地ボードの張替えが必要なクギ・ネジ穴
- 手入れを怠った結果生じた水回りの水垢やカビ
などは、「借りる側が故意に部屋を劣化させている」と見なすことができ、退去費用として請求できます。
しかし、普通に生活する上で自然に生じた傷や汚れ（経年劣化・自然摩耗）に関しては、大家さん負担となってしまいます。
５、住宅設備の故障リスク
持ち家の住宅設備である
- キッチン
- 洗面台
- トイレ
- 給湯器
- 水栓やパッキン、配管
などは、一般的に耐用年数が十数年ほどとされおり、定期的な交換や修繕工事は必須。
それらの費用は貸主負担となり、不具合を放置をしていれば入居者とのトラブルにもなりえます。
また、この他にも『持ち家が空き家に！維持費って月いくらなの？』で紹介したとおり、
- シロアリ対策
- 屋根塗装
- 外壁塗装
- バルコニー防水
- 雨どいの交換
なども全て合わせると修繕工事費用は30年で832万円にものぼります。
６、入居者トラブルのリスク
大家として賃貸経営をしているなら
- 家賃滞納をされた
- 設備が壊れてしまった
- 騒音やゴミ出しの方法などで近隣住民と揉めている
などといったトラブルは付きものです。
ほとんどの場合は、不動産管理会社と入居者との間でトラブルは解消されますが、大きなトラブルが発生すれば、直接対応しなければならない可能性があります。
※自主管理していれば、ご自身ですべて対応しなければなりません。
持ち家を貸すリスクを減らすために管理会社選びは大切
今回紹介した”持ち家を貸すリスク”
- 空室リスク
- 家賃が下がるリスク
- 入居者トラブルのリスク
を低減させたいなら、管理会社選びは大切。
具体的には、
- 空室を埋める力はあるのか
- 家賃を滞納しない良い借り手を紹介してくれるか
- トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか
などがポイントになってきます。
弊社は、これまでに多くのお客様に部屋を案内してきた経験や管理会社で培ってきたノウハウを活かし、持ち家を最大限資産活用するためのサポートいたします。
「持ち家を貸したいけど、どうすればいいだろう・・・」など、お気軽にご相談ください。
